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影响因素纷杂 判定楼市走势不应片面

放大字体  缩小字体 发布日期:2014-08-01  浏览次数:1405  收藏
核心提示:楼市调控政策是指导房地产市场健康发展的行政手段,从目前房地产市场来看,这种行政干预正在逐步淡出。
 楼市调控政策是指导房地产市场健康发展的行政手段,从目前房地产市场来看,这种行政干预正在逐步淡出。

面对楼市下行,各地政府最直接的反应是松绑限购。但事实上,房地产调控政策并不是左右楼市变化的唯一因素,严格意义上来说,带来楼市变化的因素还包括宏观经济、房企资金面,还有存货。

影响因素纷杂 判定楼市走势不应片面

限购政策是房地产调控的利器之一,但其对于市场的影响越来越小,而真正能对市场带来变化的是货币政策。今年年初以来,货币政策收紧,伴随而来的就是成交的萧条。但出于“保护刚需”的需要,下半年货币政策将稳中略松,房地产发展也将处在中性略偏好的政策环境中。

房地产市场属于宏观经济的范畴,其波动也必然紧随宏观经济的走势。宏观经济增速的快速下滑,相对应的就是楼市的快速降温,比如2008年的下半年和2011年的3-4季度,宏观经济和房地产市场就出现了同步下滑。近两年来,宏观经济增幅告别了10%以上的高增长,出现了“七上八下”的中增长。究其原因而言,是国家出于促进改革、调整产业结构的的需要,对宏观经济进行“托底”,这种托底导致了宏观经济增幅的“横排”,给楼市带来的是中性的影响,既不好也不坏,这也因此使得房地产市场缺乏一个快速反弹的经济环境。

另外一个影响房地产市场的因素是房企的资金面,包括货币供应量。在此前很长一段时间内,房价的涨跌是和货币供应量一致的,如2009年货币供应量大幅增加达到最高值,与此同时房价涨幅也是最大的。但今年上半年以来货币供应量和房价出现了一个“剪刀差”,因此今年下半年随着货币供应量的增加,房价可能还会保持下跌的趋势,但跌幅也不会太大,主要是由于货币政策不支持房价大幅下跌。

不过,开发商自身内部的资金压力则显露的更为明显。从2014-2015年房地产信托资金到期的情况看,开发商从今年四季度到明年都将面临信托资金到期的风险,因此在这一段时间内开发商资金的压力将会比较大。从开发商资金面的走势上也体现出了这一点,去年整个房地产行业是“不差钱”的,但是今年以来开发商资金面开始大幅下滑,且下滑的趋势将会随着信托偿还的压力加大而持续。

第四个影响因素,也是最核心的因素,则是库存。从2010年以来,楼市存销比值一直往上走,这折射出的是楼市库存压力在不断加大,这也就意味着未来几年房价不可能出现大涨。从去化周期上看更为直观,今年上半年以来,一二三线城市去化周期大幅上行,其中一线城市和三线城市都刷新了历史最高值,二线城市相对缓和,但前景也不容乐观。

根据这四个因素,可以对未来趋势做出一个研判。未来房地产发展的政策环境中性略偏好,货币政策稳中有松,政府的调控将不会再加码,宏观经济环境也是呈现中性。但是,开发商内部环境恶化,并且最关键的库存也在趋于恶化。

因此,杨红旭认为今年下半年房地产发展的环境仍旧不乐观,降温的局面仍将持续,包括合肥在内的一些相对稳定的房地产市场也可能会在下半年加入到降温行列。而楼市真正“见底”还要等到明年,房价将会迎来一个逆转,直到2016年房地产市场就必然会迎来复苏。


 
 
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